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Gutachterausschuss


Ermittlung von Bodenrichtwerten

Im Vollzug des § 196 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. In Bayern werden die Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Rhythmus zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl festgestellt.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwert-Grundstück). Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitpla-nung, den Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen bei zonalen Boden-richtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.

Im Bereich des Landkreises Forchheim wurden Bodenrichtwerte für die Entwicklungszustände Bauland, Bauerwartungsland und darüber hinaus für gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen sowie für landwirtschaftliche Flächen abgeleitet. Bei der Bewertung von Bauerwartungsland ging der Gutachterausschuß davon aus, daß diese Flächen im Flächennutzungsplan als Bauland dargestellt sind und unmittelbar an die bereits bebauten bzw. bebaubaren Flächen heranreichen. Die gemischten Bauflächen wurden mit ca. 75% des Wertes für Bauland (ohne Erschließungskosten) angesetzt. Die Werte für Bauland und Bauerwartungsland sind ohne Erschließungskosten dargestellt. Diese sind noch zu entrichten. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.

Abweichungen eines einzelnen Grundstückes von dem Bodenrichtwertgrundstück in den Wert beeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert.

Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Sie berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (zum Beispiel Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstückes.


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